ご相談を頂きましたら、現在の状況・債権者把握・借入金額把握・不動産評価を行い、今後はどうしていくのがベストなのかを考え、ご提案させて頂きます。売却せずに済むケースもございます。

ご相談・ご提案の後に、不動産の任意売却の方向になった時に債権者との交渉・不動産売却に必要な書類になります。

これを持って売主様から弊社への正式な依頼となります。

債権が保証会社・債権回収会社に移転している場合は所有者様自ら、勝手に不動産の売却をする事ができません。

債権者に同意を得る必要があります。また売出し金額も勝手には決められません。債権者に相談・同意を得る必要があります。

債権者・売主様と相談し、売出し価格が決まったら、早速、売却活動です。弊社では自社HPはもちろんの事、多々の不動産検索サイトへの掲載、折込みチラシやポスティングを駆使して募集致します。また自社のネットワークを活かし、他の不動産会社への協力要請も行います。

ある程度、買主様が決まりましたら、買主の要望も含め、債権者との交渉を行います。債権額と売却価格に差が出て、返済しきれないケースがほとんどです。基本的には全額返済しないと債権者は抵当権を抹消してくれませんが、抹消してもらうよう交渉をします。

またその際に残債務の月々の返済・引越し費用や必要経費についても交渉致します。債権者によっては月々の支払いではなく、自己破産を条件にするケースもあります。月々10,000円をずっと払われると事務処理が大変になるためです。

買主様と売買契約を締結致します。買主様が個人の場合は、そのほとんどが銀行より借入を起こします。その借入がダメになってしまった時の買主様の保全として、融資特約があると思っていて下さい。万が一融資不能となった時は売却活動のやり直しとなります。

銀行に集まります。（買主様・売主様・弊社・司法書士・債権者）　買主様より売却金額を振込んでもらい、売主様より債権者に返済を致します。債権者より抹消書類が司法書士に渡され、無事完了となります。債権者より支払い約定書等で今後の残債務の返済について取り決めをした契約書の手交される場合もあります。

タイトルの通り、新生活の始まりです♪賃貸・実家、他の資産、住むところは人によっては違いますが、競売で落札された後の人たちとは必ず違う風景が見えていると思います。

債権者がこの物件は不良債権だから回収しようと動き出す、最初の一歩です。

裁判所に競売の要請をします。

裁判所が債権者の申し立てを受理すると債務者（所有者）宛にこの物件は競売にしますという文章が届きます。このあと登記にも差押えがされます。

物件の内部まで写真を撮ったり、調査したり聞込みしたりします。配当要求終期（債権がある人集まって下さい。）がされるといろいろな不動産業者や占有屋・競売屋が自宅にダイレクトメールを送ってきたり、訪問してきたり、近所にチラシを入れたりで、確実に近所の人達にはバレて行きますし、迷惑が掛かります。

昔は管轄裁判所まで足を運ぶのが普通でしたが、今はインターネットで誰でも情報を見れるようになりました。

なので地元の人だけでなくいろいろ地域から現地を見に来ます。

管轄の裁判所に入札が入っていきます。

管轄の裁判所にて開札日に入札した人達が集まり、裁判所の人が目の前で開封して行きます。

そこで一番高く入札した人が落札者として発表されます。任意売却はこの時点でもう出来ません。基本的には上記の期間入札中までになります。その後、裁判所より、最高落札者が適した人なのか、簡単な審査があり、売却の許可を出します。

通知は来ますが、どんどん勝手に手続きが進みます。そしてある時、急に私の所有物なので出ていって下さい！！と言われます。

出ていく事を拒みつづける事はできますが、新所有者が強制執行をすると、専門業者が来てあっという間に追出されてしまいます。

今では減りましたが、恐い人が来て恐い思いをするかもしれません。

競売で落札され、急に住む所を失っても、残債務の支払い義務は続きます。大抵の人は弁護士を雇い（もちろん費用が掛かります）自己破産手続きをします。そこでまた名前が官報によって全国に広まります・・・